通政发〔2011〕71号

崇川区、港闸区人民政府，市经济技术开发区管委会，市有关部门和单位：
　　为规范市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益和城市建设的顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《省政府关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》（苏政发〔2011〕91号）、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）精神，结合我市实际，制定本意见。
　　一、崇川区、港闸区政府负责辖区内的房屋征收与补偿工作。市经济技术开发区管委会受市政府委托，负责辖区内的房屋征收与补偿工作。市政府负责市区范围内（不含通州区）投资规模大以及跨区域等建设活动涉及的房屋征收与补偿工作，由市房屋征收部门协调推进，项目所在区政府（管委会）组织实施。
　　市住房保障和房产管理局是市政府房屋征收部门，承担由市政府作出征收决定的房屋征收与补偿工作，负责房地产价格评估机构、征收实施单位的管理，组织对征收工作人员的培训，指导、监督各区房屋征收部门的房屋征收与补偿工作。各区政府明确的房屋征收部门，承担由区政府作出征收决定的房屋征收与补偿工作。
　　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。
　　市发展改革、规划、国土、城乡建设、财政、物价、审计、监察等部门应当按照各自职责，密切配合，保障房屋征收与补偿工作顺利实施。
　　二、各区政府（管委会）应当从本辖区经济社会发展的实际出发，根据本辖区国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划编制年度房屋征收计划，并于当年10月31日前将下一年度的房屋征收计划送市房屋征收部门。市房屋征收部门汇总后，会同市发展改革等部门进行审核，并报市政府批准。
　　三、申请政府征收国有土地上房屋的单位，应当向房屋征收部门报送下列资料：1. 发展改革部门出具的建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明材料，其中保障性安居工程建设、旧城区改建项目还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料；2. 规划部门出具的建设活动符合城乡规划和专项规划的证明材料及附图；3. 国土部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的证明材料；4. 征收补偿初步方案；5. 办理专项存款业务的金融机构出具的征收补偿费用资金证明或已落实的安置房费用证明；6. 法律、法规和规章规定需要提交的其他资料。
　　房屋征收部门应当自收到征收申请之日起5个工作日内，书面通知国土、规划、产权交易、产权监理、公安、工商等部门和单位，暂停办理征收范围内新建、扩建、改建房屋，改变房屋和土地性质、用途，房屋析产、买卖、租赁和抵押，户口迁入或分户，新办工商营业执照等相关手续，暂停办理期限最长不得超过1年。同时对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果由房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起5日内以书面形式向房屋征收部门提出。房屋征收部门应当自收到异议之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。由区政府负责征收的项目，调查结果报市房屋征收部门备案。
　　房屋征收部门自调查登记、核实工作结束之日起15个工作日内，拟定征收补偿方案，进行社会稳定风险评估并形成评估报告，一并报送本级政府；区政府负责征收的项目，同时报市房屋征收部门。征收补偿方案应当包括房屋征收的目的和范围、补偿方式和补偿方式选择权、各类补偿、安置房价格、补助和奖励标准、用于产权调换房屋的地点及面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、搬迁过渡方式及期限、签约期限等内容。房屋征收的补助和奖励办法，崇川区、港闸区由区政府制定并报市房屋征收部门备案，市经济技术开发区由管委会提出报市政府批准后实施。
　　四、市或区政府在收到房屋征收部门提交的征收补偿方案和社会稳定风险评估报告之日起10个工作日内，组织相关部门和单位，对房屋征收补偿方案和社会稳定风险评估报告进行论证，并在房屋征收范围内及政府门户网站上公开征求意见，征求意见期限不少于30日。被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的，应当在征求意见期限内提交书面意见，并附本人身份证明和房屋权属证明。征求意见情况和根据公众意见修改的情况，由市或区政府在房屋征收范围内及政府门户网站上及时公布。
　　因旧城区改建需要征收房屋，50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，市或区政府应当组织由被征收人、公众代表和有关方面参加的听证会。听证会举行的时间、地点、听证事由等事项，应当在举行听证会的7日前在政府门户网站及房屋征收范围内公布。
　　房屋征收决定作出前，市或区政府应当组织规划、国土、城管等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑，应当给予补偿；对认定为未超批准期限的临时建筑，应当结合剩余使用年限，给予适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
　　市或区政府应当根据论证、征求意见、听证等情况，修改完善征收补偿方案，依法及时作出征收决定。涉及被征收人数量在400户（含）以上的房屋征收，还应当经政府常务会议集体讨论决定。区政府负责征收的项目作出决定前，需经市房屋征收部门组织市相关部门会商同意。市或区政府在房屋征收决定作出之日起5个工作日内，将征收决定在房屋征收范围内及政府门户网站上公告。公告应当载明征收补偿方案，行政复议、行政诉讼权利，现场咨询接待点、监督举报电话等事项。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。
　　五、房屋征收部门应当设立房屋补偿费用专项帐户，建立健全征收补偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，市监察、审计等部门要加强对资金使用情况的监督，保证房屋征收工作顺利进行。房屋征收补偿费用按照征收范围内被征收房屋的总建筑面积乘以被征收房屋所在地或周边二手住房平均交易单价后确定，或者按照被征收范围内房屋采样评估的价格确定。已支付用于购买、建设产权调换房屋的费用，视同实际到账费用。已落实的产权调换房屋费用可以折价计入征收补偿费用，折价金额按照产权调换房屋的总建筑面积乘以二手住房平均交易单价后确定，或者按照评估价格确定，折价金额最多不得超过征收补偿费用的60%。
　　六、房屋征收部门在房屋征收决定公告的同时，应当公开向社会发布征收评估信息，并按报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单。被征收人应当自房屋征收部门公布名单之日起5日内协商选定房地产价格评估机构。被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。
　　七、房屋征收决定作出后，应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款的规定，对被征收人给予补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》以及市有关部门制定的评估技术细则评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
　　被征收人选择房屋产权调换的，市或区政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。用于产权调换房屋的价值由评估被征收房屋价值的同一家房地产价格评估机构评估确定。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段就近进行房屋产权调换的，市或区政府提供改建地就近地段的房屋进行安置。
　　被征收人仅有一处住房且可能获得的货币补偿金额低于征收补偿最低标准的，应当按照征收补偿最低标准给予补偿。征收补偿最低标准为45m2乘以所在区上一年度物价部门核定的经济适用房平均销售价格。如被征收人不选择货币补偿的，由房屋征收部门提供建筑面积为45m2的限价房（多层）给予安置，如安置房大于45m2的，超出面积部分按照政府规定的价格结算。
　　如被征收人自愿选择低价位商品房进行产权调换，其补偿标准及程序按原规定执行。
　　八、对评估确定的被征收房屋价值有异议的，被征收人可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。对复核评估有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。
　　九、征收按政府定价缴纳房租的国有直管或单位自管公有住宅房屋（1998年12月1日前已租赁），房屋承租人在市区范围内无其他住房且未与被征收人就解除租赁关系达成协议的，应当对被征收人进行产权调换，被征收人与承租人重新订立租赁合同，产权调换后的房屋依约由原房屋承租人承租；房屋承租人在市区范围内有其他住房的，被征收人有权选择补偿方式。被征收人选择货币补偿的，被征收房屋的重置价格结合成新的部分补偿给被征收人，其余补偿给房屋承租人。征收按政府定价缴纳房租的公有非住宅房屋（1998年12月1日前已租赁），按照被征收房屋评估市场价的30%对被征收人进行补偿，其余补偿给承租人。
　　征收按市场协议租金承租的房屋，对被征收人进行补偿。因房屋征收导致租赁合同无法履行的，由租赁双方按照租赁合同的约定或相关法律法规处理。
　　十、对因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。房屋被征收前的效益的计算办法，崇川区、港闸区由区政府制定并报市房屋征收部门备案，市经济技术开发区由管委会提出报市政府批准后实施。
　　被征收人擅自将住宅房屋改变为生产、经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。被征收住宅房屋于2010年7月1日前已经改变为生产、经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。营业年限在1年（含）以上3年以下的，按照年平均效益的40%给予一次性补偿；3年（含）以上5年以下的，按照年平均效益的60%给予一次性补偿；5年（含）以上的，按照年平均效益的80%给予一次性补偿。
　　十一、征收个人住宅，被征收人经审核符合住房保障条件的，按有关规定优先给予住房保障。
　　被征收人获得征收补偿后仍符合申请购买经济适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租赁住房条件的，由市、区政府给予优先保障。申请廉租住房租赁补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订补偿协议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前。
　　十二、房屋征收决定作出后，由房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议由市房屋征收部门统一实行网上备案管理。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。由区政府负责征收的项目完成后，市房屋征收部门组织相关部门验收备案。
　　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请本级政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当包括本意见规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
　　十三、市或区政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。严禁采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；违反治安管理规定或者其他行政管理规定的，由公安机关或者有关部门依法予以处罚。对直接负责的主管人员和其他行政机关直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。禁止建设单位参与搬迁活动。
　　因征收房屋造成搬迁的，由房屋征收部门向被征收人支付搬迁费。选择房屋产权调换的，在产权调换房屋交付前，由房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。搬迁费、临时安置费标准，崇川区、港闸区由区政府制定并报市房屋征收部门备案，市经济技术开发区由管委会提出报市政府批准后实施。
　　十四、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市、区政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
　　十五、房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并在订立补偿协议或者作出补偿决定后，向被征收人公布分户补偿情况。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，每年公布审计结果。
　　十六、本意见适用于崇川区、港闸区、市经济技术开发区国有土地上房屋征收与补偿工作。各县（市）和通州区可参照本意见制定辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作的具体规定，市房屋征收部门做好业务指导和监督检查工作。
　　本意见自印发之日起施行。2003年2月19日市政府公布的《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发〔2003〕16号）予以废止。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原城市房屋拆迁管理的有关规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
　　
二○一一年十月二十三日

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