衢州市金桥房地产有限公司与衢州市农业生产资料公司房屋拆迁协议纠纷上诉案
——住宅与非住宅的界限、安置房的价格如何确定
上诉人（原审被告）：衢州市金桥房地产有限公司（以下简称金桥公司）
被上诉人（原审原告）：衢州市农业生产资料公司（又称衢州市浙西农业生产资料采购供应站，以下简称农资公司）
 
【案件基本事实】
 
1998年4月27日，金桥公司与农资公司签订一份房屋拆迁协议书，约定：由金桥公司将属农资公司所有的位于衢州市区礼贤街127号房屋（营业房、仓库、保管室、间易仓库）计2448.76平方米拆除，被拆除的房屋按照重置价格结合成新结算，由金桥公司支付农资公司房屋补偿款987049.19元；金桥公司在原地段安置给农资公司坐东朝西、从南到北36.5沿礼贤街正街框架营业房二层，一、二层进深约13米、紧靠煤机厂宿舍第一幢坐北朝南安置底层框架营业房，农机公司从东朝西让出两间，其余全部归农资公司；除营业房面积外，剩余部分安置住宅，住宅安置在紧靠煤机厂宿舍的第一幢坐北朝南安置房的由东向西第一单元，建筑面积每套约120平方米（架空层每套一间）的住房12套；营业房、住宅的价格按衢州市人民政府衢政（95）9号文件办理；由金桥公司支付农资公司周转费、搬迁费及其他补偿费计171855.25农资公司保证在1998年5月12日前搬迁完毕，金桥公司同意从取得建筑工程许可证之日起两年内安置农资公司房屋；费用结算为金桥公司开工时，农资公司付足60%房款（包括旧房补偿款及周转费等补偿款抵冲），结顶再付20%房款，余款在竣工交付时付清。协议签订后，农资公司于同年5月13日将上述房屋内的全部物品搬清，交与金桥公司拆除。金桥公司于同年10月17日进场施工，同月28日领取建设工程规划许可证。农资公司按约应在工程开工时付给金桥公司60%房款，房屋结顶再付20%房款，但由于双方对安置营业房的价格理解不一，故除金桥公司应付农资公司补偿款1158904.44元抵作支付60%房款外，其余房款农资公司至今未付1999年2月10日，金桥公司致函农资公司要求其支付总房款7112960元的60%房款，并附有安置房预结算书一份。该结算书载明：拆迁面积营业房257.25平方米、仓库等2191.51平方米；安置面积营业房1311.775平方米、住宅1657.75平方米；房款计算：营业房中原拆迁面积257.25平方米，按1560元计算，住宅1657.75平方米，按550元每平方米计算，合计房款为7112960元。2月15日，农资公司复函金桥公司，对非住宅房屋安置价高达5500元每平方米表示异议，要求按衢政（95）9号文件第八条规定执行。3月8日，金桥公司再次复函农资公司，称其是根据衢政（95）9号文件第八条规定，对偿还建筑面积超过原建筑面积部分，按商品房价格结算执行的，要求农资公司接函后7日内支付应付款项，并再次附上安置房预结算书。7月7日，农资公司复函，称其应安置的费住宅面积1311.775平方米，依据衢政（95）9号文件第八条规定，应按1560元每平方米计价，应付总房款为2671710.7元（不包括住宅超过面积及款项）；开工时应支付的60%款项依2671710.7元来计算。期间，农资公司还分别与同年6月11日、17日致函衢州市房产交交易所、衢州市拆迁办公室要求协调，未果。1999年7月1日，金桥公司开发建造的坐落于衢州市区礼贤小区一期综合楼房屋结顶。嗣后，金桥公司又于同年7月14日、8月30日函告农资公司，将原来的商品房价格由5500元每平方米将为5200元每平方米，要求农资公司按6653821.5的房款支付，否则将视作放弃安置等。农资公司对此仍有异议，并于9月10日致函金桥公司，认为双方对协议条款的理解产生歧义，导致其欲付款。因双方对安置营业房的价格存在～36异议，农资公司遂于1999年9月15日诉至衢州市中级人民法院，要求金桥公司按照房屋拆迁协议书履行安置房屋义务，营业房单价按照衢政（95）9号文件第八条规定办理。
金桥公司在一审法院庭审结束后，于1999年11月3日向该院递交三份材料：金桥公司给衢州市拆迁办公室衢市金房(99)12号《关于非住宅适用范围解释的请示》，衢州市拆迁办公室就此向浙江省建设厅《关于要求对〈省城市房屋拆迁管理实施细则〉有关条款解释的请示》浙江省建设厅作出的（1999）函房字249号《关于〈浙江省城市房屋拆迁管理实施细则〉执行中有关问题的复函》。
二审庭审中，双方当事人均确认金桥公司安置给农资公司的坐落于衢州市区礼贤街礼贤小区一期综合楼，安置房屋为综合楼B区27～36、Ao～E轴一、二层营业房18间、32～36、E～J轴底层营业房4间；综合楼B区32～35、E～J轴住宅12套（含每套一间架空层）。
 
【一审认定与判决】
 
衢州市中级仍民法院经审理认为：双方当事人于1998年4月27日签订的房屋拆迁协议合法有效，本案的拆迁系以产权调换形式原地安置房屋进行补偿的。被拆迁的房屋建筑面积2448.76平方米，系农资公司非住宅房屋，金桥公司应按非住宅房屋予以偿还，在偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，安置房屋应按成本价结算。现金桥公司安置给农资公司的非住宅房屋建筑面积不足被拆迁房屋的建筑面积，故安置的非住宅房屋应按成本价结算；对被拆迁房屋剩余建筑面积部分，农资公司同意以基准产权调换住宅，予以确认；安置的住宅房屋建筑面积超过原建筑面积部分，应按同地段商品房价格结算。农资公司要求金桥公司按约安置房屋，营业房单价按衢州市人民政府衢政 (95)9号文件第八条办理的诉讼请求成立，予以支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条、第二十九条之规定，判决：金桥公司在其所建坐落在衢州市区礼贤街礼贤小区一期综合楼竣工验收后十日内将该综合楼B区27～36、Ao～E轴一、二层营业房18间、32～36、E～J轴底层营业房4间交付农资公司，房款按1560元每平方米结算；将该综合楼B区32～35、E～L轴住宅12套（按每套一间架空层）交付农资公司，房款按550元每平方米结算；安置农资公司住宅房屋建筑面积超过原建筑面积5平方米以内的，仍按550每平方米结算，超过5平方米以上部分，按同地段商品房价格结算。案件受理费30000元，财产保全费20000元，合计50000元，有金桥公司负担。
 
【当事人上诉请求与答辩】
 
金桥公司不服原审法院判决，提起上诉，称：一审法院对上诉人依法在举证期限内提供的三份证据材料未进行开庭质证，程序严重违法。原判实体处理适用法律错误。1.故意错误理解衢政 (95)9号文件第八条精神，根据浙江省建设厅（1999）函房字249号对衢州市拆迁办的复函精神，拆迁人对被拆迁人的安置以被拆迁房屋的原使用功能为基本界限，若被拆迁人拟结合拆迁改变房屋使用功能的，应按等价交换的原则进行结算；上诉人偿还被上诉人原营业用房面积257.25平方米应按新房成本价结算，偿还营业用房面积超过原营业用房面积的按商品房价格结算，被上诉人的仓库、简易仓库、保管室面积为2191.5平方米，属偿还面积不足部分，由上诉人按照同类结构房屋的成本价格结算给被上诉人；2.一审判决错误适用衢政 (95)9号文件第九条，被上诉人根本无产权调换形式偿还住宅房屋这一前提；3.一审判决与其认定合法有效的《房屋拆迁协议书》严重矛盾，使协议双方当事人权利义务严重不平等。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人农资公司辩称：原判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人采用缩小答辩人非住宅用房的安置面积等手法，坚持只安置答辩人非住宅房屋257.25平方米，其余非住宅房屋均按商品房价格5500每平方米由答辩人购买，违反了我国有关法律、法规及衢政 (95)9号文件的规定，也违背了双方房屋拆迁协议的约定，显属无理。要求驳回上诉，维持原判。
 
【二审认定与判决】
 
浙江省高级人民法院经审理认为：本案双方当事人签订的房屋拆迁协议书合法有效。依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，结合当事人约定的权利义务条款，并参考协议约定执行的衢政 (95)9号文件即《衢州市城市房屋拆迁管理办法》第八条的精神，本案的拆迁补偿形式为产权调换原地安置房屋。建筑面积2448.76平方米的被拆迁房屋属被上诉人农资公司的非住宅房屋，依照《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条的规定，金桥公司应按原建筑面积2448.76平方米安置非住宅房屋。衢政 (95)9号文件第八条规定，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，旧房安置重置价格结合成新结算，新房按成本价结算。现金桥公司安置给农资公司的非住宅房屋建筑面积不足原建筑面积，按双方协议执行上述文件的约定，安置该部分非住宅房屋应按新房成本价1560元每平方米进行结算。《城市房屋拆迁管理条例》对被被拆拆迁房屋仅划分为住宅和非住宅两类，国家有关行政管理部门亦未就此制定出“改变拆迁房屋使用功能”的具体情形及补偿结算办法。因此，上诉人金桥公司称其偿还农资公司营业房面积257.25平方米按新房成本价结算，偿还营业用房面积超过原营业用房面积系改变房屋使用功能，应按商品房价格结算无法律及政策依据；同时，作为房地产开发商，上诉人金桥公司对房地产开发的有关法律、法规、政策的掌握与理解要优于被拆迁人农资公司，在签订本案协议时，其应该知道偿还的营业用房面积已超过被拆迁人的营业用房面积，但其未在协议中约定超出面积部分的安置价格结算办法，由此可能产生的商业风险责任，理应由其承担；双方当事人订立本案拆迁协议的意思表示真实，约定的权利义务通过履行从而实现双方所期望的合同目的，金桥公司提出除257.25平方米外的营业用房按商品房价格结算的主张，与双方当事人订立合同所追求的合同结果不符，且使当事人间的利益重大失衡，违背了民事活动的诚实信用原则，依法不予支持。对除安置营业用房剩余部分建筑面积，农资公司同意以基准产权调换住宅，金桥公司在双方签订的房屋拆迁协议书及双方为价格结算而互相往来的函件中均表示同意。故金桥公司应按约定执行的衢政 (95)9号文件第九条规定进行补偿，即偿还住宅建筑面积与原建筑面积相等部分，按重置价550元每平方米结算，超过5平方米以内部分，按成本价720元每平方米结算，超过5平方米以上部分，按商品房价格结算。上诉人金桥公司以农资公司无产权调换形式偿还住宅房屋这一前提的理由，诉称原审判决错误适用衢政 (95)9号文件第九条，与事实不符，不予采信。金桥公司在原审法院开庭审理结束后，提交三份材料，已超过一审诉讼举证期限，其上诉认为原审判决违法法定程序，缺乏法律依据。原判认定事实清楚，程序合法，但判令金桥公司交付房屋与农资公司提出的价格确认诉请不符，且确定安置住宅建筑面积超过原建筑面积5平方米以内部分的价格不当，应予纠正。依照国务院《城市房屋拆迁管理办法》第二十二条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，浙江省高级人民法院判决：变更衢州市中级仍民法院（1999）衢中民初字第20号民事判决为：上诉人衢州市金桥房地产有限公司偿还被上诉人衢州市农业生产资料公司住宅房屋（坐落在衢州市区礼贤小区一期综合楼B区27～36、Ao～E轴一、二层18间、32～26、E～J轴底层4间）的房款按1560元每平方米结算；偿还住宅房屋〔综合楼B区32～35、E～J轴住宅12套（含每套一间架空层）〕的房款，其中与原剩余建筑面积相等部分，按550每平方米结算，超过5平方米以上部分，按同地段商品房价格结算。二审案件受理费30000元，由上诉人金桥公司负担。
 
【对本案的解析】
 
一、 关于本案的案由
本案当事人争议的焦点是安置房价格如何确定。金桥公司起诉是要求农资公司依照衢政 (95)9号文件第八条规定，按协议履行安置营业房的面积、单价，即确认营业房的价格，不涉及合同的给付内容。因此，本案是确认之诉，案由应定为房屋拆迁协议价格确认之诉。原判在确认价格的基础上作出给付判决，违背了民事诉讼不告不理的原则，超过了原告的诉讼请求范围，不当。
二、关于安置房屋的价格确认问题
双方当事人签订的房屋拆迁协议书，对安置房屋的价格未作明确的约定，仅约定“按衢政 (95)9号文件办理 ”具体就是按文件第八条办理。
依照衢政 (95)9号文件即《衢州市城市房屋拆迁管理办法》第八条规定：“以产权调换形式偿还的房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，旧房按照重置价格结合成新结算，新房按成本价格结算。偿还建筑面积超过原建筑面积部分，按商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积部分，按照同类结构房屋的成本价格结算。”
国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积部分，按照重置价格结合成新结算。”《拆迁条例》第二十九条规定：“拆迁非住宅房屋，按照原建筑面积安置。”《浙江省城市房屋拆迁管理实施细则》第二十五条和第三十九条坐了与上述《拆迁条例》相同的规定。《衢州市城市房屋拆迁管理办法》第八条也是据此而来。根据双方当事人的约定，应按此《办法》第八条的规定来确定房屋价格。
根据上述规定的精神，农资公司被拆迁的位于衢州市礼贤街127号的房屋2448.82平方米，属非住宅，故应安置给农资公司3448.82平方米非住宅房屋。从双方当事人确认的由金桥公司安置的房屋情况来看，安置的营业房面积约1311.775平方米，住宅约1657.75平方米，总计2969.525平方米，已超过合同约定应安置的2448.76平方米。对住宅与非住宅的区分，以及对超过合同约定应安置面积部分的价格结算，双方当事人有异议。
金桥公司认为，拆迁的房屋中，营业房面积257.75平方米，仓库等面积2191.51平方米。安置的营业房面积为1311.775平方米，其中257.75平方米按成本价1560元每平方米结算，1054.025平方米属改变房屋使用功能，按商品房价格结算；安置的住宅面积为1657.75平方米，按重置价550元每平方米结算；安置住宅不足部分收购补差。金桥公司二审期间提供了省建设厅给衢州市拆迁办（1999）函字第249号函，以支持其主张。该函载明：（1）非住宅房屋属工商企业用房、办公用房、旅馆、仓库等不同使用功能作为非住宅使用的房屋。（2）拆迁人在拆迁过程中不承担为被拆迁人改善房屋使用功能的义务，只有保证被拆迁人不因拆迁而使房屋功能受到损害的义务，拆迁人对于被拆迁人安置的责任是有限的，以被拆迁房屋的原使用功能为基本界限，被拆迁人不应，也无权通过拆迁获得额外收益。若被拆迁人确因生产、经营和工作需要，拟结合拆迁改变房屋使用功能的，应按照等价交换原则进行结算。
农资公司认为，安置的营业房1311.75平方米属非住宅，按成本价1560元每平方米结算；安置的住宅以基准产权调换，1136.985平方米（2448.76-1311.75）按重置价550元每平方米结算；住宅超出部分面积按规定结算。
二审审理认为：金桥公司的理由不能成立。
1.国务院在《城市房屋拆迁管理条例》中，只将房屋分成住宅和非住宅，并据此作了具体规定。第二十九条明确规定：“拆迁非住宅房屋按照原建筑面积安置”。据此，金桥公司应安置给农资公司非住宅房屋面积2448.76平方米。
2.浙江省建设厅249号函对非住宅房屋的范围作了解释，以改函的解释，仓库、营业房均系非住宅范围。虽然改函强调被拆迁人如果通过拆迁而改变房屋使用功能应按等价交换原则进行结算，但在现有条件下，有关部门并未制定出“改变房屋使用功”的具体情况及结算办法。而从本案情况看，农资公司原有的仓库和营业房是在一个大院子里，都属于生产经营用 房。因此，要认定金桥公司所称的“将仓库安置为营业房属于改变房屋使用功能，应按商品房价格结算”理由成立，缺乏行政规章的政策依据。
3．国务院办公厅国办发明电（1997）19号《关于直至和解决供销合作社经营、服务设施被无偿拆迁、占用的通知》规定：“……因城区建设需要拆迁的供销社经营服务设施，必须严格按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，……按原有的规模和性质予以回迁和重建，不得擅自降低补偿标准，缩小补偿安置范围。”浙江省政府据此要求各政府和主管部门“严格按照国务院办公厅通知和省政府（1992）24号文的规定，谁拆谁建，先建后拆。拆一还一、就近复建，……”金桥公司主张对非住宅部分同意安置257.25平方米营业房，其余部分按商品房价格结算，属于缩小安置范围，与国务院、浙江省政府的文件精神相违背。
因此，金桥公司应安置给农资公司非住宅2448.82平方米，其安置的营业房属非住宅（面积约1311.775平方米），未超过拆迁面积，该部分面积按成本价1560元每平方米结算。对被拆迁房屋剩余面积（约1136.985平方米），农资公司同意以基准产权调换住宅，可按衢政9号文件第九条规定的精神，按照重置价550元每平方米结算；偿还住宅超过5平方米以内的，按成本价720元每平方米结算；超过5平方米以上的部分按商品房价格结算。
（苏虹 评述）
1、本案总的看，粗线条判决是正确的，房屋分为住宅和非住宅。本案争议的焦点是非住宅如何看及面积是多少。
2、但细分析非住宅房屋又分为若干种类，从用途上可以细化为商业和工业用途。一般来讲，商业和工业虽同为非住宅，由于市场价值相差很大，故把其两者放在同一拆迁补偿安置标准上显然不对。
3、所幸的是2001年新条例按市场价值进行评估，且非住宅可以以货币补偿。
（孙事龙律师评述）

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