央产房缘何“改嫁”难？
记者 朱彦荣
央产房上市之初，许多专家都曾乐观地认为它将对北京的二手房市场产生巨大影响,现有的80万套央产房将从根本上解决北京二手房房源不足的问题。但本网记者经过调查发现，央产房上市后一个多月来并没有出现人们所预期的“火爆”场面，相反交易场面颇为冷清。据中央国家机关房改办统计，从10月1日到11月7日一个月左右的时间内，已办理交易过户手续的央产房为24套。
允许央产房上市交易本来是一件造福京城百姓的好事，但实际交易情况却颇为冷清，其中症结何在？请看交易双方的亲身经历——
卖房者：向单位要房产证，他们含糊其辞，总说快发下来了快发下来了，结果一拖就是两三年。
在某国有银行工作的张女士和她退休的母亲各有一套央产房，房改时掏几万元买的这两套房子，如今在市场上能卖几十万。刚好有人想买母亲的房，张女士和买家很快就谈妥了价儿，来到了位于北京市朝阳区蓝岛大厦西区的央产房交易办公室办手续。按照程序，要先到这里查查有没有本单位的住房档案，确认一下是不是央产房。
张女士挺细心的，事先打了不少电话，还带了一摞资料。可到了办公现场才知道还是缺了必需的三样东西，需要再来一趟。而且有两样东西还需要去别的地方盖章。“我现在来回跑的路都相当于沿着五环路绕上好几圈了！”张女士感叹，“不过听说我这还算比较顺利的呢。”
母亲的房子好歹有了着落，可张女士却只乐了一半：她自己那套央产房想卖却卖不掉。
几次查询都发现单位还没到交易办公室建住房档案。住房档案要记录职工住房的基本情况，也要真实记录住房是否超标，是否适合上市等。这档案没有还真不行。
可想卖房的人谁也不知道怎样才能“激发起单位建档的积极性”。“不是没催过，往单位管房的部门跑了不下七趟，腿快跑断了，嘴也快磨破了，可人家要么说最近没人手忙这事，要么就说正在办，别着急！”说起这茬事，张女士一脸的无奈。
其实即使建了档案，张女士的房子还是没法卖，因为还有第二道门槛卡在那儿，那就是房产证，问房管局，得知房产证早就到了单位了；问单位，他们却含糊其辞，总说快发下来了快发下来了，结果一拖就是两三年。
买房者：因为缺了卖主的结婚证，房子就没法成交。可卖主是七老八十的老人，结婚证早丢了，让他上哪找去啊？！
柯老太太原来家住朝阳区团结湖。因为老住宅区拆迁，所以她家也加入了“买房一族”的行列。
说起买央产房的经历，柯老太太滔滔道来：“就拿我给儿子买的那套房来说，中介费高达3%左右，结果，房价28万元，中介费就将近9000元了。而且，政府给我们买房人指定的中介公司也就那么三四家，选择余地太小了，我得跑很远才能到离家最近的中介公司。”
买第二套央产房时，柯老太太决定自找卖家。结果新的烦恼又来了：都跑了将近一个月了，房产证还是没拿到手。交易办公室的人说买卖双方的其他手续都全，就是缺了卖主的结婚证。可卖主都已经是七老八十的老人了，结婚证在“文革”时就丢了，现在让他上哪找去啊？也就因为这原因，房子的档案调不出来，跑了好几趟都没结果，现在住得也不踏实。
据链家?宝业、我爱我家、信一天等三家中介公司提供的资料表明，10月1日以来，央产房成交量不足40套。链家?宝业公司总经理左晖介绍说，虽然央产房成交量呈递增趋势，但从央产房上市交易至今，二手房供应链并没有发生变化，京城二手房价格也没有发生变化。带着疑问人民网记者走访了中国社科院财贸所城市与房地产研究室王诚庆主任。
记者：允许央产房上市交易有何重要意义？
王诚庆：我高度评价央产房上市政策，这主要是从市场统一与并轨以及从市场体制建设的角度来看的。一方面，我们在房改中将国有产权住房以成本价（标准价）出售给了承租者，并且明确承认承租者对所购公房的所有权，那么，接下来自然就应允许购房者自主处理他们的住房财产。另一方面，全国各地已购公房入市政策都已陆续出台，就北京而言，京产已购公房也于今年上半年放开入市，央产已购公房如果不能尽快上市，从横向来看是不适宜的。所以，允许央产房上市交易标志着住房二级市场已从条块分割转向并轨，对于市场的协调发展具有重大意义。此外，众所周知，此举对于增大北京市二手房市场的供应、降低房价、更好地满足百姓的住房需求也有重要的作用。
记者：哪些央产房可以上市交易？
王诚庆:按规定，央产房必须具备如下条件方可上市：第一，原产权单位已经建立住房档案；第二，已经取得房屋产权证；第三，有超标情况但已在原产权单位作过超标处理；第四，不属于国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房。
符合上市条件的“央产房”可以在定点经纪公司（目前北京市已指定3家中介公司为定点经纪公司），或者直接去央产房交易办公室直接领取《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，经交易办公室核准后，即可办理上市交易手续。
需要特别注意的是，凡属超标而未处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后房可上市出售。同时，央产房上市还有有关住房档案和买卖合同的规定。出售人没有建立住房档案的，应补建住房档案后方可上市出售。出售人上市出售时应提交与原产权单位签定的公有住房买卖合同，无法提交的可以按房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。
记者：为什么目前央产房上市比较冷清，应当怎样推进央产房上市交易？
王诚庆：在取消卖房的收益分成、大幅降低土地出让金及税费，取限其他多种不合理的限制之后，应该说，目前央产房上市已不存在根本的、重大的制度性障碍，但程序性的障碍仍然存在。
第一是住房档案问题。有些有意卖房的人发现，他们查不到自己的住房档案，而查不到住房档案就无法上市交易。这里面主要有两种情况，一是住房单位档案尚未建立或尚未报送；二是原单位所在部委或办事机构已经撤并，不知到何处查找他们的房屋档案系统。
第二是房产证问题。有些单位售房已多年，但房产证至今未办理，未能发给购房人。如果说以前有些政策还不明确，各产权单位迟迟不愿办理房产证还有借口的话，那么，现在有关政策都已明确，再拖延就没有任何站得住脚的理由了。只要有关领导重视，工作人员提高办事效率，这项工作也可以在较短的时间内完成。
第三是超标问题，这是一个有一定难度的问题，需要进一步探索。按规定，上市的央产房不能超标，若超标必须经过超标处理，再加上现在住房租赁市场的利润空间很大，出租还可以享受原产权单位的福利，即由原产权单位缴纳物业费、供暖费等，这些因素使不少超标房的主人更愿意把房子出租而不是上市。
第四是央产房上市交易的手续比较繁琐，中介费用比较高，中介公司比较少等因素也使一些央产房的买卖者望而生畏。
此外，按现行规定，一些机关、大院内的住房是否可以上市出售是由当事单位提出意见并申请。事实上，到底有多少大院的住房转手可能事关国家机密和安全，并且是必须通过限制房屋上市来保障的，恐怕很难说得清楚。对此，可以考虑将决定权上收，只由国管局与中直管理局个别认定少许不宜上市的住房，其他绝大部分住房则应当允许上市流通。
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