与1991年6月1日实施的国务院《城市房屋拆迁管理条例》相比，2001年在对原条例修改时的最大改变点之一，引入了房屋拆迁评估机制，目的是按市场化法则对被拆迁房屋进行补偿安置，即先评出被拆除房屋最高价值，然后由被拆迁人选择货币补偿还是产权调换安置，体现出同国际接轨并保护被拆迁人利益原则。从而改变过去围绕房屋安置所进行的重置价结合成新结算差价单一作法，使拆迁补偿安置更具灵活性、公平性、科学性。

    房屋拆迁评估作为房地产估价组成部分，就是指对被拆迁房屋的估价，所谓房地产估价，是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
   2004年1月1日，建设部建住房[2003]234号《城市房屋拆迁估价指导意见》施行，尽管出台这部规章前，建设部、国务院也意识到拆迁矛盾十分突出，补偿安置不公是纠纷不断的导火索，想通过规范房屋拆迁估价行为达到和谐拆迁，实践证明，立法者初衷是好的，只可惜与预期目标距离太遥远了，回想我十几年以前担任建设局法律顾问研究拆迁到现在，感觉是拆迁矛盾似乎越来越多、越复杂，各方当事人非补偿安置范畴成本在增高，通过中间机构评估本为了给双方利益找到平衡点，却出现如此尴尬局面，原因何在？

一、             评估机构难以做到客观公正
如果说房屋评估本身是个复杂的活动，主观因素占据着很大作用是无法回避的事实，我们不得不接受的话，而房屋拆迁评估在政治、经济利益、人情味作用下，要做到客观公正只能在理想主义王国去寻找了。
其一、拆迁评估机构和拆迁管理部门有千丝万缕的关系。它们同属于建设系统，估价师考试、执业、日常管理均由建设部门规定，虽然评估机构在法律上是独立中间机构，但其评估活动每个环节都在当地建设部门监督、指挥下进行；其二，评估机构业务靠建设部门关照，举个很简单例子，《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条规定：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。要入围拆迁评估人就得由建设部门把关，不听指挥的评估公司揽不到业务，最优秀、最公平估价师的不一定有机会参加房屋拆迁评估；其三、拆迁评估属地管辖原则造成拆迁管理部门、开发商、评估公司被捆绑在一起，一个地级市拆迁评估就三、四家公司做，常年累月这批人在拆迁管理部门牵头下，形成利益小团体，被拆迁人怎么也无法摆脱评估结果早被控制局面。其四、拆迁人、特别是房地产开发公司作为拆迁评估委托人时常支付拆迁评估费，费用虽有收取标准，也有一定灵活性，而被拆迁人对评估公司根本无吸引力。这就决定了评估人感情是偏袒拆迁人一方。

二、             拆迁评估规则制订缺陷明显
1、  拆迁评估就是房地产价值评估，不该特定化拆迁评估，拆迁与不拆迁与评估应是不相关的，不能因拆迁而单独设立评估方式，同样一套房屋买卖评估结果和拆迁评估结果有时相差很大，除前述原因外，还与拆迁评估面广量大，评估机构也就根据拆迁人提拱资料出个报告等工作不负责有关系，所以拆迁应按通常的房屋买卖评估程序规则进行。
2、  一些地区仍然规定了基准价、重置价等来公式化算出房价，评估无实际意义，评估结果不符房地产市场实际成交价，往往令被拆迁人不服。
3、  集体土地房屋拆迁评估纯粹是强取豪夺，通过制订每户面积、规定区位价加重置价等政策，把被拆迁人合法利益变为政府和开发商利益。笔者最近看到北京一户7百多平方米建筑面积只被这样算出货币补偿50多万，市场价却可达三百万左右。
4、  评估操作搞地域化和建设部门参与的行政化，与司法程序房屋价值评估相比对被拆迁人有百害而无一利，既然拆迁走市场化道路评估，事关被拆迁人利益的大事更要取消地区限制和行政色彩。
5、  《城市房屋拆迁估价指导意见》对于估价师和估价机构故意错误或过失行为无任何惩罚制约措施，必将给人为不公留条后路。

三、             评估报告漏洞百出
不管评估公司是否有意所为，我这个律师而不是估价师经常看见些估价报告上低级错误：
1、  没派人到现场却说明是实地查勘。实际是看资料后作出评估报告。
2、  只有估价结果报告而无估价技术报告，而评估技术恰是价值由来关键所在。
3、  不表明估价方法。特别是集体土地房屋按市场比较法价值过大，找不到方法就是用公式算出个房价，成了没有评估方法的估价。
4、  估价报告对涉及面积上争议，如违章建筑等问题也作出结论，超出估价职权范围、严重侵犯他人权益，估价是对房地产本身价值评估。
5、  估价报告含有搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损伤等，与房地产估价规则要求评估房屋价值不符。
6、  估价师有时不具备资格或没本人签名。
以上由于普通民众不懂，经常被瞒住了。

四、             拆迁估价典型问题
1、  估价机构选择不民主，甚至违规。首先，建设行政主管部门限定在两、三家估价机构中选就不当，其次，很多由拆迁人选择或拆迁主管部门直接指定的评估人程序明显不当。
2、估价方法不当。
1）应该多种的只选用了一种估价方法；
2）能使用市场比较法的没有用；
3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法；
4）具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法；
3、  估价是对房地产市场价进行评估，不该对含有房屋争议的性质、是否违章作出有利于拆迁人一方认定，也不该对搬迁、过渡等估价。凡是超出范围的就是违法评估。
4、  估价报告不给被拆迁人或只给复印件，剥夺被拆迁人的知情权和不服评估的救济权，搞暗箱操作。
5、  房屋性质界定作出了有利于拆迁方结论。
6、  估价时点不准确，有时拆迁许可证颁发后几年没拆迁结束，为了裁决需要估价时点仍为颁发许可证之日。
总之，当初设定房屋拆迁估价方式怎么也没想到评估增大了拆迁成本、增多了矛盾、有时蕴藏着腐败，无可否认，评估不是坏事，只是配套措施跟不上，由政府、建设部门和开发商在制订具体游戏规则，被拆迁人还不是任由其宰割。所以，我多次在策划时不一定申请复评，但出具一份有价值的评估异议书非常重要，成本小，也为维权打好基础。

 

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