近来，笔者遇见数个购买他人房产多年，因没有或者难以办理过户手续，现面临拆迁补偿安置权利主体麻烦，即谁来作为被拆迁人，怎么保护自己合法权益。

试举一例：某粮食局招待所改制时，以内部职工进行竞价方式，把招待所房屋及经营资产（不含划拨的土地使用权）以50万出售给出价最高的王某。后王其去办理手续，由于涉及土地系划拨，房管局和土地局在一些问题上相互推诿，未形成统一意见，致使拆迁公告发布时，房产证、土地证仍登记在招待所名下。起初拆迁人主动与王某商量拆迁补偿安置事宜，因双方差距太大，拆迁人开始威胁王某，如果谈不笼，拆迁人将直接与房屋登记产权人招待所签订拆迁补偿安置合同，拆迁管理部门也暗示，裁决时，被拆迁人就是招待所而不是王某，招待所早已注销，权利义务归粮食局，意味着被拆迁人将是粮食局。王某的谈判压力顿时增加，后悔没有及时办理过户手续。的确，这种情形下拆迁法律关系比较复杂，涉及到我国物权法律制度和国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及权利维护程序运作等诸多问题，稍有不慎，便会出现被动。
一、我国关于不动产权利人认定依据的是登记原则
1986年实施的《土地管理法》第十二条规定：“ 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。 第十三条规定：“ 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。随后颁发的《房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《土地登记办法》等均强调国家实行土地、房屋登记发证制度，包括初始登记和变更登记等。备受国人瞩目的《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。
从立法可见，我国采取的是不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。登记物权具有公信效力，即登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明该登记是错误，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的效果。
二、不动产买卖合同效力与登记效力并不等同
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。不动产买卖合同是出卖人将标的物转移给买受人，买受人支付价款的协议。通常做法，买受人依据所订立的协议付款后取得了房地产实际占有，传统观念上，很多人认为高枕无忧了，房屋都让我控制住，该房地产理所当然属于买方的，同时有买卖协议和付款凭证为证。其实，合同仅是债权凭证，在办理过户前，买方并不是法律上物权人，此时，如果原产权人再把同一房地产卖给别人，并与他人办理了过户手续，他人就取得了该房地产合法物权，成为真正权利人。前面所述的登记物权公信力就是法理依据。物权登记原则是物权取得法定方式，债权合同是物权变动的原因和基础，但债权合同的成立与履行，在登记未办理前，并不代表物权转移。
我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”合同效力与登记效力是两回事，合同受法律保护，不一定当然取得物权，他人善意取得物权的，合同买受人只能追究对方违约等其他法律责任了。
三、占有制度为权利人提供了一定保障
占有，是指对于物事实上的控制与支配。《物权法》　第二百四十一条规定：“ 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”设立占有制度的目的之一，是维护物的事实秩序，占有一旦存在，应受保护；目的之二是实现占有的公示功能，仅限于动产。
既然我国物权法设立了占有制度，对于基于合同成立并交付房地产后的买受人成为拆迁权利人提供了保障，卖方不得以房地产未办理过户手续为由，置违约责任不顾，企图推翻已进行的交易行为。占有虽不能对抗登记取得、不能对抗善意第三人，但在买卖双方之间是有强制力的。因此，拆迁时，占有人实际就是合法权利人了。
四、 占有人准确行使权利，确保利益不受侵犯。
虽然，占有人在没有不利对抗因素情形下就是实际权利人，由于物权变动未办理登记，房地产仍在卖方名下，加上国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”从而给那些投机者规避法律创造了条件，例如，拆迁人假装不知买卖事实，与登记的权利人签订了拆迁协议，有可能法院认定该协议有效，实际买受人只能向取得拆迁补偿款的登记权利人主张债权。面对这些，笔者在数起拆迁案件中，提供一系列方案
1、占有人应当及时获取拆迁信息。拆迁不是个的秘密，从一开始几乎所有被拆迁人知悉。
2、从一开始保留拆迁人、拆迁管理部门与实际占有人之间交往资料，用以说明拆迁人和拆迁管理部门知道实际权利人是谁。
3、谈判难度很大时，适时发出通知，亮出法律武器，我就是权利人，所有一切避开我的行为是无效的，阐明法律后果。
4、对于恶意签订拆迁协议行为，及时行使民事撤销权等维权。
以上意见仅供参考，结合具体案件具体措施。
 
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