孙事龙：土地征收补偿操作方案

   作为资深法律人士，同时作为土地法工作委员会委员，孙事龙律师按照分工就土地法律师业务操作指引《土地征收补偿》、《土地征收安置》撰稿，特向广大土地法爱好者提出商榷。

附：

                                     第三章 征收土地的补偿

第一节  一般规定
1、  律师办理征收土地补偿的法律依据
1、1主要法律规定:《土地管理法》、《物权法》、《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》。
1、2主要法规：《土地管理法实施条例》、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》和各省、自治区、直辖市制订的地方性法规。
1、3主要规章：国土资源部《征用土地公告办法》、《确定土地所有权使用权的若干规定》和各省、自治区、直辖市人民政府发布的征地补偿安置规章。
1、4主要文件：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》和各地方文件。
2、概念界定：本章所涉及下列词语的定义分别为
2、1土地补偿费，是指国家征收农民集体所由土地时，对土地所有者收益造成损失的补偿。
2、2土地补偿费与安置关系，征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。
2、3前三年平均产值，是由地方政府参照本地实际情况统一制定出来的，一般按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。
2、4征地区片综合地价 是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准?原则上不含地上附着物和青苗的补偿费。
2、5、耕地指种植农作物的土地。耕地属于农用地一种。
2、6基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地占用情况的预测而确定的长期不得占用和基本农田保护区规划期内占用的耕地。
2、7集体经济组织成员资格认定，是以成员权理论为基础，以是否形成较为固定的生产、生活为基本条件，并结合是否具有依法登记的集体经济组织所在地常住户口。

第二节  征收土地补偿范围
1、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
1、1土地补偿费是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象为村集体经济组织及被征地农民。
1、2安置补助费是用以安置土地被征后失去生产资料的农业人员的补助费用，原则是谁安置补助费归谁。
1、3地上附着物补偿费是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，给予所有者补偿的费用。
1、4青苗补偿费是指征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，给予土地承包者或使用者以经济补偿。
2、征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。
3、《物权法》还规定，征收集体土地应当安排被征地农民社会保障费用，各地做法不一，常见方式办理养老、医疗保险。
4、劳动保障部规定了做好被征地农民的就业培训和社会保障。部分地区对培训费和保险费已作出规定，在征地时应当执行。

第三节   征收土地补偿标准
1、《土地管理法》规定标准
1、1征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
1、2征收耕地的安置补助费，。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍，
1、3土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。1、4征收其它土地的土地补偿费、安置补助费标准和被征收土地的地上附着物、青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”
2、国务院、国土资源部文件补充规定
2、1土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。
2、2征用基本农田的，征地补偿按照当地人民政府公布的最高标准执行。
2、3有条件的地区，制定征地区片综合地价，实行征地补偿。
3、各省、自治区、直辖市对于征地补偿标准作出了具体规定，办理具体案件时应当遵从。

第四节   征收土地补偿协议
1、征地所涉主体
1、  1征地人，是指县、市人民政府，其代表国家把集体土地征收为国有，并对被征地人进行补偿安置。
1、2征地实施单位，指县、市人民政府土地管理部门，其代表政府开展具体征地和补偿安置工作。
1、3用地人，是指通过征地而取得土地使用权的人，计划经济时代强调用地人补偿安置责任，市场经济则强调征地人负责原则。
1、3被征地人，被征用土地的所有权人，村、组或乡镇集体经济组织。
1、4土地承包经营权人：是为从事种植业、林业、畜牧业，对承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占用、使用、收益的权利人。
1、5集体经济组织成员，此处指符合集体经济组织成员条件能够参与分配人员
2、补偿协议的签订程序
2、1征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当协商签订书面征地补偿安置协议。
2、2签订协议前，被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容经村民大会或者村民代表大会等民主程序形成书面决议。决议应当妥善保存。签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
2、3农村集体经济组织与集体经济组织成员和承包人之间再按决议分配或签订征地补偿款分配协议。
3补偿协议的具体内容：
3、1协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。
3、2协议补偿总额应当与每户补偿具体数额总和一致，农村集体经济组织应当把补偿款发放情况上报备案，同时向被征地人公开。
3.3补偿协议的审查
应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定，并可听取农村村民意见。
4、违法协议，应当按照合同法规则处理，涉及行政责任或刑事责任可以一并主张。
4、1协议主体不合法，如用地单位直接与村民委员会签订用地协议。
4、2协议内容不合法，如补偿安置标准明显低于法定标准。
4、3协议前提基础不合法，如征收土地没有批准文件。
4、4协议程序瑕疵，如未进行征地公告暗箱操作。
4、5采取强迫、诱骗方式签订协议的。

第五节   征收土地补偿款发放
1、  被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
2、  土地补偿费先给付村集体经济组织，再由集体依法分配。
3、  安置补助费发放给安置单位，被征地人不需要安置的，直接发放给本人
4、  附着物和青苗费直接发放给被征地人
5、  发放时间应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
6、  被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支情况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

                                      第六节      征收土地补偿款分配
1、  分配原则：
1、1所有集体经济组织成员均等分配土地补偿费，不能以权利义务一致为由对不同的人差别对待。
1、2土地补偿款主要用于被征地农户，分配比例遵从各地规定。
1、3若土地被全部征收，农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费全部用于被征地农民生产、生活。
1、4村民自治、民主议定。农村集体经济组织有权通过民主议定的形式决定土地补偿费的使用和分配方案。
2、几类特殊集体组织成员认定：
2、1土地承包方迁入小城镇，未解除承包合同的，则依法享有土地补偿款分配权。承包方全家迁入设区的市，不再享有分配权。
2、2在校大学生、现有现役军人享有土地补偿款分配权。
2、3户口未迁出的出嫁女如果在嫁入地未享受到集体经济组织成员待遇，则可以在原户籍所在地享受土地补偿款分配权。
2、4与被征地方未形成较为固定生产、生活关系的空挂户原则上不享有土地补偿款。
3、律师应注意，土地补偿款分配纠纷属于民事案件，一般是村民个人诉讼村委会。
4、土地补偿款分配对象、标准散见于各地方规范性文件中，除非与上位法抵触，律师应当遵从。
5、一些地方政府借缴纳征地税费为由，把本应由征地人或用地人承担的费用，在拨付给被征地人款项中，扣付了不合理的税费。

第四章 被征地人口的安置
第一节  一般规定
1、指导原则：强调农民的生存权，促进社会稳定，提高农民的生活水平。
2、征地补偿安置既是整体，又是不同组成部分，安置补助费与土地补偿费不是同一概念。安置方式决定安置费归属。
3、区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，不再重复计算安置费。
4、安置补助费与就业培训、社会保障问题并不等同。
5、在具体案件处理中，服从地方合法有效的规范性文件。

第二节安置主体与对象
1、市、县人民政府作为征地方负责解决安置问题。
2、  安置对象：失去土地的农村集体经济组织成员
3、  安置人数的公式为：安置人数=征地数量÷人均耕地数量

第三节安置方式
1、货币化安置
1、1货币化安置是指向安置对象支付安置补助费后，由其自谋职业以解决生计。
1、2安置补助费=前三年平均产值×补偿倍数×安置人数。
1、3给付时间：自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。
2、农业生产安置
征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
3、重新择业安置
积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
4、入股分红安置
对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
5、异地移民安置
本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

第四节      安置费归属
1、放弃统一安置，自谋出路的，安置费直接发放给被征地农民。
2、农转非后被安排到具体单位工作，安置费发放给接受人员单位。
3、被征地农民同意农村集体经济组织统一安置的，安置费发放给集体经济组织。
4、  已经实行农村土地股份合作制的，安置补助费属于该土地股份合作制组织所有，由其全体股东进行分配。
5、  征收农民集体所有的“四荒”地、机动地、公益事业用地以及通过其他方式发包的土地时，安置补助费属于集体所有，由农民集体通过民主形式决定使用和分配方式。
 

原文：

第一节 征地补偿费用的构成
《土地管理法》规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”其中：
土地补偿费是对土地所有者的权属及其对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象为村集体经济组织及被征地农民。
安置补助费是用以安置土地被征后失去生产资料的农业人员的补助费用，原则是谁安置补助费归谁。
地上附着物补偿费是指因征地导致被征用土地上各种地上地下建筑物、构筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，给予所有者补偿的费用。
青苗补偿费是指征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，给予土地承包者或使用者以经济补偿。
第二节 目前法律规定的征地补偿标准
《土地管理法》第四十七条规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。征收其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地的地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”
具体计算方法为：
补偿标准＝平均年产值×（土地补偿倍数＋安置补助倍数）
平均年产值标准：一般是按被征地前三年平均年产量乘以国家规定的产品现行平均价格计算，国家没有规定价格的，按当地市场的平均价格计算。
补偿倍数标准：在法律、法规的限定范围内，综合考虑被征地的具体条件，并结合以往征地费用标准，予以确定。
第三节  征地补偿协议
3.1补偿协议的签订程序
征地单位与被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当协商签订书面征地补偿安置协议。
签订协议前，被征地农村集体经济组织或者村民委员会应当就协议主要内容经村民大会或者村民代表大会等民主程序形成书面决议。决议应当妥善保存。签订协议后，农村集体经济组织或者村民委员会应当向农村村民公示征地补偿安置协议。
3.2补偿协议的具体内容
协议应当包括补偿方式、补偿款金额及支付方式、安置人员数量及安置方式、青苗及土地附着物补偿、违约责任和纠纷处理方式等内容。
3.3补偿协议的审查
应当对农村集体经济组织或者村民委员会在签订征地补偿安置协议前是否履行民主程序、征地双方达成协议的内容是否符合法律规定，并可听取农村村民意见。
第四节 北京地区征地补偿的规定
4.1实行最低保护标准制度。
《北京市建设征地补偿办法》明确规定：“征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。”
4.2涉及农作物和其他经济作物的补偿
青苗补偿按照1季产值计算，但多年生的农作物青苗按照1年产值计算。其他经济作物的补偿，由征地双方根据经济作物生长情况协商确定；协商不成的，可以委托评估机构参照届时市场价格评估确定。
4.3涉及房屋拆迁的补偿
4.3.1拆迁住宅房屋的，按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》执行。
4.3.2拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；公益公共设施确需迁建的，应当迁建。拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费。
4.3.3拆迁未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价格予以适当补偿；超过批准期限的临时建筑和违法建设，不予补偿。
第五节  征地补偿的最新标准
根据《国务院关于深化改革严格土地管理的意见》中：“省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价”的规定，目前各省、自治区、直辖市人民政府，陆续制定了统一年产值标准和区片综合地价。
5.1征地统一年产值标准，是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入，及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值，他不仅包括农用地农作物的收益还要考虑被征收农用地带来的其他相关收益。
5.2征地区片综合地价，是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。区片综合地价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗补偿标准。
通过制定统一的年产值标准和区片综合地价，全面适当提高现行的征地补偿标准，搭建征地补偿标准规范体系，符合有利于社会稳定和被征地农民生活水平的提高的平衡原则，符合征地补偿标准区域平衡原则。
第四章 被征地人口的安置
第一节 基本概念界定
第二节安置对象
第三节安置方式
第四节安置补助费标准与发放
第一节 指导原则
强调农民的生存权，促进社会稳定，提高农民的生活水平。
第二节 安置方式
依据国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，对于被征地单位进行安置的主要方式有：
1、农业生产安置
征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。
2、重新择业安置
积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。
3、入股分红安置
对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。
4、异地移民安置
本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。
第三节  有关问题的特别规定
3.1被征地人口的“农转非”
征用农民集体所有土地的，相应的农村村民应当同时转为非农业户口。应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。
3.2促进被征地人口就业
3.2.1征地单位招用人员时，应当优先招用转非劳动力。乡镇企业、农村集体经济组织有条件的，可以吸纳转非劳动力就业。
3.2.2转非劳动力在征地时被单位招用的，征地单位应当从征地补偿款中支付招用单位一次性就业补助费；转非劳动力自谋职业的，一次性就业补助费支付给本人。
《北京市建设征地补偿办法》规定：“一次性就业补助费不低于下列标准：（一）转非劳动力年满30周岁、不满40周岁的，为征地时本市月最低工资标准的60倍；（二）转非劳动力男年满55周岁、女年满45周岁的，为征地时本市月最低工资标准的48倍，年龄每增加1岁递减六分之一，至达到国家规定的退休年龄时止；（三）其他转非劳动力为征地时本市月最低工资标准的48倍。”
3.3完善各类社会保险
3.3.1依法批准征地时，转非劳动力补缴基本养老保险费。补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60％为基数，按照28％的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构按照11％的比例一次性为其建立基本养老保险个人帐户。
3.3.2依法批准征地时，转非劳动力补缴基本医疗保险费。补缴基本医疗保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60％为基数，按照12％的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构将其中9％划入统筹基金、1％划入大额医疗互助资金、2％划入个人帐户。
3.3.3依法批准征地时，转非劳动力年满16周岁的至达到国家规定的退休年龄前需要补缴失业保险费，每增加1岁增补1年，最多补缴20年。补缴失业保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的60％为基数，按照2％的比例一次性补缴。
3.3.4参加了城镇企业农民工社会保险的转非劳动力，其参加农民工社会保险的时间计算为缴费年限。但已一次性领取养老保险费、一次性生活补助费的，不计算养老保险和失业保险的缴费年限

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